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相続時精算課税制度 

住居を購入する際、親からの資金援助には贈与税が発生する

【通常の贈与】
●暦年課税:1年ごとに贈与を受けた額に対して課税される
・年間110万までは非課税(届出無用)だが、超えた分は金額に応じて10~50%かかる
(例えば3000万なら1220万かかる)

【相続時精算課税制度】
・生涯を通じて一人の親から子どもに贈与した金額を累計して課税する
・親から子どもに多額の贈与をしやすくし、経済を活性化する目的で導入された
・65歳以上の親から20歳以上の子に対して(住宅取得資金なら制限なし)
●累計2500万円まで税金がかからない
(07年12月末まで資金の使途が住宅取得なら非課税枠は3500万)
・最初の贈与を受けた年の確定申告時に制度利用を申告し、その後も
非課税枠に関係なく贈与のたびに申告する
・贈与額が非課税枠を超えると一律20%の税金がかかる
・贈与を「生前の相続」とみなし、親が手元に残した財産と合計した
金額で相続税を計算する。
合計が相続税のかからない金額におさまっている場合などは、
相続発生後、それまでに払った贈与税は還付される
●基礎控除額:5000万の基本額に法定相続人一人につき1000万ずつ上乗せされる。
→親の財産がそれほど多くない場合、メリットが大きい
→多い場合、相続税が発生する
例)精算課税制度で2000万の贈与を受けた場合
→親の財産が5000万(贈与金2000万を含む)の場合→贈与税、相続税はゼロ。
→親の財産が1億(〃)の場合→600万の相続税。
(暦年課税で100万円ずつ、20年に分けて受け取れば税負担はナシ)

精算課税制度を使わない方がお得なこともある
・購入する住宅を親名義にし、精算課税制度で住宅を譲り受ければ
評価額2500万位内なら贈与税はゼロ
住居用の不動産は評価が購入価格の半分程度に見積もられるため
・親子間で金銭貸借契約を結ぶ手もある
金銭貸借なら課税されず、利息負担が必要となるが銀行のローンより割安ですむ

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贈与を考える前に税の軽減策を専門家に相談してみるとよい

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●床面積50㎡以上の縛り
・清算課税制度の住宅取得資金の特例
・不動産取得税(住宅を取得した際に発生)登録免許税の税額控除
・住宅ローン減税(借入額の残高に応じて税の控除が受けられる)
これらは50㎡以上の物件でないと適用されない
広告や不動産業者の資料と登記面積は異なるため注意
不動産登記法は「内のり面積(壁の内側を測る)」で計算するが
広告表示を定める建築基準法では「壁芯面積(壁の厚みも含めて測る)」で計算するため。
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[ 2007/04/22 17:56 ] 家を買う

住宅金融公庫廃止の影響 

「お任せローン」から「自分で選択するローン」へ
この4月から住宅金融公庫から住宅金融支援機構になり
民間の住宅ローンを側面から支援する方向に方針を転換する
●フラット35
公庫と民間金融機関の提携による最長35年の長期固定ローン
関連:フラット35

●民間金融機関
競争が激化し、優遇金利プランの選択の幅が広がった
当初期間金利優遇型が人気
借り入れ当初(2~5年)、店頭表示より1.1~1.6%ほど金利優遇される
優遇期間終了後は0.4%程度に優遇が縮小される

全期間金利優遇型
変動金利型と2~20年の固定金利型が主体
当初借り入れ後も店頭表示より0.7~1.0%程度金利優遇される

全期間固定金利型
10年超の固定金利型が主体

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フラット35などの「10年超の固定金利型」のシェアは低いが
「当初期間金利優遇型」で金利優遇される期間が終了すると
毎月返済額が急にアップする。
比較的期間が長く、金利優遇幅の大きい10年物を軸に検討するとよい

関連:金利ミックス型
[ 2007/04/04 22:14 ] 家を買う

住宅ローン 金利ミックス型 

関連:金利上昇期の住宅ローン

金利上昇傾向を鑑みて現れた商品

金利ミックス型
借り入れ当初期間限定の低金利固定でその後変動金利になるローンと
長期固定金利ローンを組み合わせてあるセット商品

●今までは自分で組み合わせる方法しかなかった
・分けて借りれば契約は別個になるため審査手数料が別にかかった
・金融機関によって1つの物件で二つ以上のローンを組めなかった
・よその銀行と合わせて借りるのは担保の設定上できなかった

●審査手数料を一本化した上でローンを組み合わせられる
●全額を35年固定で借りた場合と、半額ずつ固定と当初3年間固定に分けた場合で
試算してみるとよい
●ミックス金利型だと当初の返済月額が全期間固定より多少安くなる
何かと物入りの頃なので助かることも

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ミックスするローンの種類や、全期間固定との割合を考えることで
返済計画の選択肢がより広がったということ
[ 2007/04/04 22:07 ] 家を買う







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