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不動産投資信託:REIT 

不動産投資信託(REIT):Real Estate Investment Trust
・不動産を証券化して資金を集め、賃貸収入などを配当金として
投資家に還元する仕組み
●収益は主に賃貸収入
●分配金に期待するタイプの商品
REITは株の配当と異なり、必要経費を差し引いた、利益の90%が配当に回る
→高い利回りで投資家に人気。右肩上がりで成長してきた
現在、分配金利回りは2%程度。低金利の今はまだ魅力的
米REITの配当利回りは6~8%
・株式同様、毎日価格が変動しているため、売却益を得ることも可能
●投資対象が上場している
→運用内容がしっかり公開されている
・オフィス型、商業施設型、住宅型、物流施設型、複合型、地域型など
(オフィス賃料は物価に連動するため、インフレに強いとされる)
・上場ファンドのほかに私募ファンドもある

06年後半から値上がりが続く
●株や債券と異なる値動きをすることから資産分散のひとつとされる
バランス型ファンドが購入
●「日本の不動産はまだ割安」とする外国人投資家が購入

・買い手は4~5割が銀行および機関投資家
→運用が保守的で時価総額の大きい大型株を中心に組み入れている
→個人投資家は異なった手法として賃貸住宅ファンドなどで高い収益を狙うのも手

・レバレッジによって収益を増やしているREITも多い

<さまざまなリスク>
ミドルリスク・ミドルリターン
・投資口価格が100万を超えるものが増え、一般投資家はつらくなってきた
・高い賃料を見込める有料物件が減っていけば収益が悪化していくとされる

●金利変動リスク
・金利が上がれば収益が下がる
・機関投資家が他の有利な金融商品に移ってREITが暴落することが最大のリスク

●金融庁は今を「不動産バブル」と認識
→今後は新投資法人の認可が抑えられる。また行政指導も多発。
日銀の利上げリスクより金融庁の検査リスクが大きいとも。
上位と下位の投資法人で二極化が進み、合併・買収がすすむと予測される。
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[ 2007/03/26 21:14 ] 投資信託







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